آهن پرایس: بر اساس بررسی های صورت گرفته با استناد به دو متغیر حباب سنج بازار مسکن، شاهد حباب قیمتی در بازار معاملات ملک هستیم. رابطه معمول و متعارف میان قیمت و اجاره بهای مسکن و همچنین رابطه بین سرعت رشد قیمت مسکن یا به عبارت دیگر تورم مسکن با حجم نقدینگی موجود در جامعه را می توان دو پارامتر سنجش حباب قیمت مسکن درنظر گرفت.

لازم به ذکر است که بین قیمت مسکن و سطح اجاره بها همواره یک رابطه سنتی و متعارف وجود دارد که در شرایط عادی این رابطه عددی بین حداقل ۱۴ تا حداکثر ۲۵ می باشد. اما در حال حاضر به علت اینکه با حباب قیمتی و رشد شدید قیمت مسکن مواجه هستیم، این میزان طبق سطح متوسط قیمت و اجاره بهای مسکن در زمستان ۹۹ به عدد ۳۴ رسیده است. این میزان حاکی از وجود ابرحباب قیمتی در بازار مسکن تهران می باشد.

درزمستان ۹۹ متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران برابر با ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود. این در حالی است که متوسط اجاره بهای هر متر مربع مسکن در همین زمان یعنی زمستان ۹۹ معادل ۷۰ هزار تومان گزارش شد. همین مسئله نشان دهنده این است که با بازگشت این رابطه به سطح متعارف، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن که در زمستان ۹۹، ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بود می بایست به سطح متوسط ۲۱ میلیون تومان عقبگرد کند.

در ادامه می توانید این خبر را نیز مطالعه کنید: اوضاع بازار مسکن ۱۴۰۰

حباب سنجی قیمت مسکن با استفاده از خط کش نقدینگی موجود در جامعه نیز حاکی از وجود ابر حباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران می باشد. میزان حجم نقدینگی موجود در جامعه در آغاز سال ۹۳ رقمی برابر با ۶۴۵ هزار میلیارد تومان بود که در بهمن ماه سال ۹۹ این میزان به ۳ هزار و ۳۰۰ هزار میلیارد تومان یعنی معادل با ۵/۱ رسید و یا به عبارت دیگر ۴۱۰ درصد افزایش یافت. مقایسه این میزان افزایش با سرعت رشد قیمت مسکن طی مدت زمان ذکر شده حاکی از آن است که تورم مسکن از سرعت افزایش حجم نقدینگی در جامعه پیشی گرفته است.

بررسی های صورت گرفته نشان می دهد که با وجود اینکه مقایسه نسبت سرعت رشد قیمت مسکن به سرعت رشد نقدینگی در جامعه نیز مانند نسبت قیمت به اجاره بهای آپارتمان در شهر تهران طی سال های گذشته نشان دهنده وجود حباب قیمتی در بازار ملک پایتخت است اما اگر در سال جدید شرایط اقتصادی و غیراقتصادی از حالت بدبینانه به خوش بینانه تغییر یابد و همچنین ریسک های غیر اقتصادی برطرف شود، بازار قابلیت قرارگرفتن در وضعیت پساجهش یا به عبارتی تخلیه حباب قیمتی را دارد.

در پایان می توان گفت که در جهت تخلیه ابرحباب قیمتی در بازار معاملات مسکن شهر تهران می بایست میانگین قیمت مسکن در پایتخت چیزی حدود ۳۰ درصد کاهش یابد. در این صورت با کاهش ۳۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طبق خط کش سرعت رشد نقدینگی در جامعه می توان اعلام کرد که حباب قیمت در بازار ملک تهران تخلیه شده است.